「部屋探しをするときにどの不動産屋さんがいいのかわからない…」という悩みはありませんか？
ぼくも最初はまったくわからなかったんですけど、不動産屋さんの種類と不動産屋さんがどう利益を得るのかを知って、かなり有利に部屋探しをすることができるようになりました。
というわけで、今回は知らないと損をする不動産屋の違いを知ろうという感じで書いていきます。
知らないと損をする不動産屋の違いを知ろう
割安物件や自分の好みにあった物件を簡単に見つける方法はこっちに書いたから、よかったらこれも参考にどうぞ😀
【ゴリ押しされる物件の謎】物件によって、不動産屋の収益が違う仕組み
賃貸物件を扱う不動産屋さんの利益はおもに、
- 不動産取扱い・・・物件を紹介して契約まで行ったら利益になる
- 不動産賃貸・・・物件そのものを不動産屋さんが所有していて、貸すことで利益になる
- 不動産管理・・・物件の管理（清掃とか修理とか）をまかされていて月々利益になる
この3つになります。
さて、不動産屋さんにとって利益が高くなる物件はどんな物件になるでしょうか？
その答えは「自社で持ってる物件（賃貸利益）を自社の営業マンが紹介して契約（仲介手数料）し、さらにその物件の管理もしている（管理費）」場合が利益が高くなります。
つまり、不動産屋さんは自社物件を持ってたらそれを一番におすすめする可能性が高いというわけです。
とはいえ自社物件を勧めてくるからダメというわけでもなく、自社物件ならではのメリットもあります。次は物件の種類によるメリットやデメリットを見ていきましょう。
取扱い物件の種類によるメリットとデメリット
不動産屋さんに行って、物件のチラシを見せられたときにその物件がどういう種類になるかというと、大きく4つにわかれます。
他社物件：一番多い。基本的に不動産屋さんのメリットは一番少ない
物件の管理や所有を他の不動産屋がやってる物件です。物件は基本的には不動産屋同士で情報共有されていて、どの不動産屋さんに行っても参照している物件データはほとんど同じです。
他社で取り扱ってる物件は、契約が決まっても仲介手数料（利益）は管理してる不動産屋さんと紹介した不動産屋さんで折半することになるので利益が一番少なくなります。
利益が少ないということは、あなたにとって良い物件だとしても不動産屋の営業マンからするとおすすめする優先順位は低くなるかもしれません。
もちろん不動産屋さんの中にはあなたにベストな物件を最優先でおすすめしてくれる人もたくさんいるよ
でも、どういう営業マンに当たるかはまったくわからないから知識として知っておこう
自社物件：不動産屋さんが所有する物件
先程話に出ていた、不動産屋さんが自分で所有している物件のことです。契約が決まれば毎月家賃が入ってくるので、不動産屋さんからすると一番利益のでるのが自社物件です。一番利益がでるので、不動産屋さんからすると優先して紹介される物件になります。
不動産屋さんが自分で持ってる物件だから、ひょっとすると礼金や家賃交渉もできるかも
ほとんどの場合は無理だけど、可能性はほかの物件よりも高いよ
管理物件：不動産屋さんが管理業務を受けてる物件
物件を所有している家主さんから管理委託を受けてる物件です。これも空室が多くなってしまうと管理委託も外されてしまうため、自社物件と同じくらい営業マンとしては優先しておすすめする物件になります。
管理会社がちゃんとしてるかどうかは結構重要なポイント
不動産屋さんが管理してるところは大抵ちゃんとしてるし、ぼくが住んでる旭化成グループのヘーベルメゾンは管理がかなりしっかりしていて、故障トラブルやゴミ捨てトラブルにはすぐに対応してくれるし、月一回の清掃もかなりしっかりときれいにしてくれてる
物件のエントランスに掃除表みたいなのがあって、日付と清掃担当者の名前がちゃんと書かれているところは最低限の管理がされてるところだと思うので、チェックしてみてください。
オーナー物件：当たり外れが大きい大家さん管理物件
オーナー物件は、物件を所有してる家主さんが直接管理をしている物件のことです。アパート・マンション内に大家さんが住んでる場合もあります。
オーナーが変わり者だとめんどうくさいことになりがちなので、個人的にはあんまりおすすめしません。
大家さんが良い人だったりして仲良くなるといろいろと融通が効くこともあるオーナー物件
でも大家さんによっては、私生活に口出ししてくる大家さん、世間話が長い大家さん、トラブル対応が適当な大家さんなどもいるから、なかなか難しいところ
不確実性が高いから、管理会社が管理してる普通の物件のほうが個人的にはおすすめかな…
どこの不動産チェーン店でも扱う物件がほぼ同じなのは、”レインズ”があるから
先程も少し書きましたが、基本的にどの不動産屋さんで探しても物件の総数自体はほぼ変わりません。ただ、紹介する物件の選び方は営業マンのスキル次第なのでそこで変わってきます。
ぼくは2.3社の不動産屋さんで探すんだけど、営業マンにもそのことは伝えていて「この物件はほかのところでも見ましたか？あ、じゃぁこっちの物件はまだなんじゃないですか？」というように色んな角度から提案してくれて助かってるな
1社だけで探すとそういうのがないから、できるだけ複数の不動産屋さんで探すのがおすすめ
ちなみに不動産屋さんの賃貸物件情報共有システムはレインズと言って、通常は一般人は見れず不動産屋さん専用のサイトになっています。
どんな物件でもレインズに登録されているかというと、実はそうでもないよ
地元の不動産屋さんと懇意にしてる家主さんの物件とかはレインズにだしてなくて良い物件があることもたまにあったり…
不動産屋さんにはチェーン店系と地元密着型がある
ぼくの体験談なのですが、有名な全国各地にあるチェーン店系不動産ではなく、地域密着型の不動産屋さんで探したときにそこの社長さんがぼくの部屋探しを手伝ってくれたことがありました。
小さいお店だったので社長さんが出てきてくれたんだと思いますが、一緒に部屋探しをしているうちに仲良くなり、まだレインズに載っていない新築物件を紹介してくれたのです。さらに社長さんはそこの大家さんとも昔からの知り合いだったらしく、入居審査もらくらくパスして同時期に申込みをしていたほかの方より優先してもらえました。
掘り出し物物件が見つかるかも
まとめ：後悔しない不動産屋さんの選び方
最後に、不動産屋さんの選び方やゴリ押しされる物件の仕組みなどをまとめていきます。
- 物件によって不動産屋さんの利益が違うので、おすすめされやすい物件がある
- どの不動産屋さんに行っても、物件情報は共有されているのでほとんど一緒
- 物件情報は共有されているけど、そこからどの物件をおすすめされるかは営業マンの腕しだい
- たまに地元密着型の不動産屋さんしか出してない掘り出し物物件がある
というのをふまえて、ぼくのおすすめとしては
- 2.3社の不動産屋さんで探す
- そのうちの一社は地元密着系不動産を含める
となります。地元密着系の不動産屋さんの見分け方は、名前でGoogle検索してみて一つしかヒットしなかったら完全に地元密着系の不動産屋さんです。
おまけ：マンション、アパート、ハイツ、コーポの違い
物件の名前によくある、マンション、アパート、ハイツ、コーポ、レジデンス、メゾン、カーサって一体なんのことなのかまったくわからないですよね。
これについてもバッチリ書いたので、ぜひこちらも読んで豆知識を増やしてみてください。
マンションなのかアパートなのか見分けるクイズもあるから挑戦してみてね
不動産屋さんがどう利益を得てるかなんてどうでもいいって思うかもだけど、
ゴリ押しされる物件とそうでない物件の差とかもわかるようになるよ