都内で働き初めてからたくさんの引越しをしてきた宗介です。今までにさまざまな物件を見て、さらに不動産屋さんともごはんに行ったりして学んだ情報をまるっとお伝えする今回の記事。
結論から書くと、「引越しに慣れてない人は敷金礼金ゼロはやめておいたほうがいい」です。
もちろん敷礼ゼロ物件にして良かった！という方もいると思いますが、それは確率の問題になってきます。賃貸物件が敷金礼金ゼロになる理由はいくつかあり、その理由を知らないまま借りてしまうと後悔することにも繋がります。
初心者に敷金礼金ゼロを絶対に”勧めない”理由
【おさらい】まず最初に、敷金と礼金ってなに？
ご存知の方もいらっしゃると思いますが、まずはおさらい的に敷金礼金の解説からしていきます。
“敷金”は、部屋を出るときの原状回復費用（割と結構戻ってくるお金）
部屋を借りて住んだあと、その部屋を出ていくときに原状回復費としてあらかじめ預けておくお金のことです。よっぽどひどい使い方をしていなければ、ほぼほぼ返ってきます。
敷金の目安は家賃の１ヶ月分です。
“礼金”は、大家さんに対するお礼として払うお金
これは…「住ませてくれてありがとうございます」みたいなニュアンスのお金になります。正直、払うの嫌だなという感じもしますが、人気物件だったらまぁ仕方ないかな…。逆に人気がない物件に住むときは、礼金をまけてくれる場合があります。
大家さんとしても空室で物件を空けているだけ損なので、礼金をまけても誰かが入居して家賃を支払ってもらうほうがトクですよね。そのため、礼金は交渉しだいでゼロにすることもできます。
礼金とは違い、敷金がない物件は大家さんにとってはとても大きなリスクになります。借主が退去した時に部屋の壁紙が黄ばみまくってたり壁にパンチされて穴がボコボコあいてても敷金がなかったら原状復帰できないですもんね…。
敷金礼金ゼロ物件は、そんな不利な契約を大家さんがするでしょうか…？冷静に考えてそんなことないですよね。結局のところ、敷金がなくても別の名目（修繕費やクリーニング代）などでお金を支払うことがほとんどだと思います。
だんだん見えてきた、敷金礼金ゼロのからくり
ほかにも敷金礼金がゼロになる理由はいくつかあるから、それぞれみていこう
敷金礼金ゼロの理由その１：交通の便が悪い
各駅停車しか停まらない駅が最寄りで、しかもその駅から徒歩15分くらい歩く物件とか、バスで数十分かかるような物件だとなかなか借りたい人が出てきません。そういった物件の目玉というかアピールポイントとして敷金礼金ゼロを掲げる場合があります。
交通の便が悪くていくら安い物件があっても、女性の場合は特に駅から近い物件のほうがいいよ
夜に帰るときとか、なるべく危険が少ないほうがいいもんね
敷金礼金ゼロの理由その２：他の名目で費用がかかる
敷金はゼロなんだけど、入居前のクリーニング費用がなぜか自分持ちだったりすることがあります。しかもそのクリーニングが適当で汚いところが残ってるなど、あきらかに業者が入ってないこともあります。さらに自分が出ていくときにも修繕費やクリーニング費用を請求されて「これって次の入居者からも取って二重取りするのでは…？」なんてことも。こういったことは契約書にかかれているので、しっかり把握しておきましょう。
敷金礼金ゼロの理由その３：実は家賃が相場より高い
敷金礼金ゼロなんだけど、実はそもそもの家賃設定が高いなんてこともあります。エレベーターのない物件なのに管理費がやたら高かったり、周りの物件と比べて家賃が高かったりするのは要注意。ほかの物件と比べないまま勢いで決めちゃう人がカモになりがちです。
敷金礼金ゼロの理由その４：なんらかのトラブルがある
募集チラシには書いてないけど、実はなんらかのトラブルがある場合も安くなります。例えば、
- 近隣の騒音がすごくうるさい
- やっかいな住人が住んでて、入居者に嫌がらせをするのですぐに出ていく
- 部屋で亡くなられた方がいる
などなど。どれも3.4分程度の内見ではわからない場合が多いので、住んでから後悔するパターンもあります。
ぼくが昔住んでた物件で、あきらかに反社の人が上に住んでる物件があったよ
借りるときに不動産屋にも「この物件、ぶっそうな人はいないですよね？」って聞いたのに完全に嘘つかれてた…
特定の曜日になると、マンションの入り口に黒塗りスモークの車が横付けされて、怖そうな人がたむろしてた思い出
敷金礼金ゼロの理由その５：やたらと古い物件
建物自体の老朽化が激しく、配管が傷んでいてシャワーがちょろちょろしかでない物件もあります。とくにリフォームして見た目だけキレイになってる物件は要注意。「建物自体は古いですが、部屋はリフォームされててキレイですよ！」って不動産屋さんに言われたらついつい、キレイならいいかもって思っちゃいますよね。
でも建物が古いということは、建物自体に歪みが発生して隙間が多いこともあります。実際、ぼくが前に住んでいた物件は窓のサッシが歪んでて網戸がうまく開きませんでした…。さらに隙間が多いということは騒音も聞こえやすいということでもあります。
そして老朽化した建物は、埋まってる配管を交換することはできないので、水圧が弱くて不便な場合があります。
基本的に良い物件の敷金と礼金をゼロにする理由はない
賃貸物件に限らず、人気の商品はサービスしなくても売れます。むしろ商品が人気すぎると手にはらない人が多く、メルカリなどで高く転売されてるものもありますよね。
賃貸物件も同じで、良い物件は敷金礼金ゼロにしなくても借りてはすぐにつきます。値引きサービスをしてるということは、なにか借り手がつきづらいポイントがあるということ。もしそのポイントが自分の許容範囲ならいいのですが、先程書いたような予想外のデメリットが隠れていることもあります。借りる前にしっかりと確認してから借りるようにしましょう！
どうしても敷金礼金ゼロ物件に住みたいときの確認ポイント
敷礼ゼロの理由を不動産屋さんに聞く
まずはストレートに不動産屋さんに「なんで敷金礼金ゼロなんですか？」って聞いてみるのが一番です。だいたいの不動産屋さんの営業マンなら答えてくれるはず。
たまにのらりくらりしてうまく答えてくれなかったり話をうやむやにされたりする場合もありますが、そういうときはその物件は諦めたほうが良いです。理由は一つとは限らないので、必ず「敷金礼金ゼロの理由はそれだけですか？」と念を押しておくとより確実だと思います。
めんどくさがらずに契約書をしっかり確認して理解する
敷金はないけどクリーニング代をもらいます、という場合があるのでチェックしましょう。目安は1㎡で1,000円程度、例えば50㎡だと5万円くらいと言われています。それにプラスしてエアコンのクリーニング代やらなんやらで結局、家賃の1ヶ月分と変わらないことも。
定額クリーニング代は返ってこないので注意！
キレイに部屋を使ってると、敷金はわりと返ってきます。（全額ではないこともある）でも、敷金ではなく退去時のクリーニング代を支払う「定額クリーニング代」というのがあります。これはどれだけキレイに使っていても、定額なので返金はありません。
しかも、なにか飲み物をこぼしたりしてシミができたりすると定額分にさらに上乗せされて請求がくることがあるので要注意。正直、定額クリーニング代よりも敷金のほうがいいと思います…。
入居するときは、室内の写真を日付入りでしっかりと撮影しておく
これは敷礼ゼロ物件にかぎらずですが、入居したときの状態をスマホなどで撮影しておきましょう。傷や汚れを発見したら撮影しておけば退去時に「これあんたがつけた傷だろ！」とトラブルになることを回避できます。
もし敷金礼金ゼロ物件で退去時に金銭トラブルになった場合の対処法
すごくキレイに使ってたのに、敷金が返ってこない、クリーニング代がやたらと高いなどの場合は泣き寝入りせずに、行政に相談しましょう。
国民生活センター（消費生活センター）に相談すれば、うまい解決策を提示してくれるはずです。
空き家が増える時期は敷金礼金ゼロ物件も増える傾向にある
時期によっては空き物件がふえて、大家さんが「早く入居者いれたい…とりあえず礼金ゼロでいいや！」と募集を出すことがあります。たとえば就職や転勤が多いのは春ですよね。ということは春になる前の時期が一番混雑することになり、良い物件ほどすぐになくなります。
- 1月～3月はみんなが物件を探す時期になります。
- 4月～5月は春の引越しシーズンが少し落ちつてくる時期。
- 6～8月は穴場です。暑いから引越しする人が減ります。礼金の交渉もしやすい季節。
- 9～10月になると、転勤シーズンがはじまるのでまた物件探しをする人がふえてきます。
- 11～12月は、意外は物件探しをする人がそんなに多くないので、夏の次に狙い目。
地域によって敷金礼金ゼロ物件の数は差が出る
港区の敷金礼金ゼロ物件の割合
１人あたりの納税額が一番多い港区。青山、広尾、六本木、麻布、白金などセレブなエリアを包括するだけあって、敷金礼金ゼロ物件はちょっと少なめです。
| 敷金ゼロ | 礼金ゼロ | 敷金礼金ゼロ |
|---|---|---|
| 1,687件 | 2,918件 | 647件 |
※ぼくが調べたときの数字になります。
文京区の敷金礼金ゼロ物件の割合
もっとも治安がいいと言われている文京区。ぼくも文京区に一時期住んでましたが、治安はたしかに良かったです。後楽園以外あんまりなんもないしね…。敷金礼金ゼロ物件はかなり少なく強気設定となっています。
| 敷金ゼロ | 礼金ゼロ | 敷金礼金ゼロ |
|---|---|---|
| 997件 | 1,263件 | 438件 |
※ぼくが調べたときの数字になります。
渋谷区の敷金礼金ゼロ物件の割合
渋谷駅、原宿駅があるので若者のイメージが強いですが、代官山、恵比寿などセレブなオトナのエリアもあります。そのためか、敷金礼金ゼロ物件もかなり少なめ。そもそも渋谷区は家賃が高いので、お金に余裕がある方が探すこともあるってのも大きそう…。
| 敷金ゼロ | 礼金ゼロ | 敷金礼金ゼロ |
|---|---|---|
| 1,364件 | 2,193件 | 556件 |
※ぼくが調べたときの数字になります。
世田谷区の敷金礼金ゼロ物件の割合
世田谷も住んだことがありますが、地域によって結構印象が変わります。三軒茶屋に住んでたときは、とりあえずお酒だー！って感じでした。成城学園前は静かな高級住宅街って感じ。意外と敷金礼金ゼロ物件は多いですね。
| 敷金ゼロ | 礼金ゼロ | 敷金礼金ゼロ |
|---|---|---|
| 3,171件 | 4,647件 | 1,617件 |
※ぼくが調べたときの数字になります。
足立区の敷金礼金ゼロ物件の割合
昔ほどは治安が悪くないけど、最高に治安がいいかと言えばそうでもない足立区。家賃相場も23区内ではトップレベルの安さなこともあって、敷金礼金ゼロ物件もダントツで多いです。
| 敷金ゼロ | 礼金ゼロ | 敷金礼金ゼロ |
|---|---|---|
| 4,140件 | 4,073件 | 2,486件 |
※ぼくが調べたときの数字になります。
まとめ：敷金礼金ゼロ物件は勧めないけど、時期によっては礼金ゼロはアリかもな理由
敷金礼金ゼロに限らず、うまい話にはワナがある…という気持ちでいれば、物件選びも失敗することは少なくなると思います。ただ引越しが少なく空き家が増える夏頃には、うまくすれば礼金ゼロでいい物件と出会えるかもしれません。一見オトクな表記に惑わされずに、自分に合った良い物件かどうかじっくり見定めていきましょう！
引越しをする方のためになれば良いなと思って、部屋探しから引越しまでの後悔しないポイントをまとめて書いてみたよ
わかってるようで実はあんまりわかってない引越しのコツや情弱ホイホイされないための知識をみにつけよう！
ぼくは毎回、敷金礼金ゼロ物件は選んでないよ～
その代わり、礼金の交渉はできそうならしてる！
礼金の交渉とか設備の交渉（クーラーがない部屋につけてほしいなど）のほうが交渉の成功率は高めなんだよね